监管层明送秋波 地产公司借壳上市透露出暖意

    房地产融资破冰乍现？这是近期多家地产公司借壳上市透露出的暖意。

　　5月5日，*ST耀华公告，公司以全部资产及负债作为置出资产，与江苏凤凰出版传媒集团有限公司所持江苏凤凰置业有限公司100%股权中的等值部分 (即6.22亿元)置换；5月6日晚，北京中关村科技发展 (控股)有限公司(000931)发布公告，黄光裕旗下的北京鹏润地产控股有限公司将全部资产注入中关村以借壳上市；5月13日，SST重实(000736)收到中国证监会的批复，核准SST重实向中住地产等公司合计发行22062.48万股购买相关资产。

　　3月以来，单是浙江就约有6家公司行进在借壳上市的路途中，顺发恒业、同方控股、三盛宏业等分别通过股权受让的方式，取得了借壳上市的实质性成果。5月6日，停牌一个多月的宁波富达(600724)资产重组方案出台。控股股东宁波城建投资控股有限公司拟以其拥有的商业地产和住宅开发业务的资产与宁波富达拥有的自来水和垃圾处理业务资产进行置换。新近的还有一则公告是浙江商业集团欲借壳SST亚华(000918)。

　　浙江商业集团投资总监许齐华对记者表示，浙江商业集团目前已经完成了上市公司和证监会的预沟通，正在等待五月底股东大会的结果，然后才将是证监会的审核。

　　和绿城、广宇等浙江的上市地产公司不同的是，浙江商业集团是一家典型的国有企业。1996年3月由浙江省商业厅建制转体设立，是浙江省直属并由省政府授权经营管理集团公司成员企事业单位的国有资产。2002年，前身浙江商业厅已经将行政职能剥离给浙江省经贸委。

　　这次注入SST亚华的将会是浙商集团的所有房地产资产。亚华控股拟向浙商集团及其一致行动人和杭钢集团购买国际嘉业100%的股权、名城集团100%的股权、中凯集团100%的股权、雄狮地产65%的股权及潍坊国大79%的股权。本次亚华控股拟购买资产合计作价456,841.19万元。

　　浙江民营经济发达，各家上市地产公司特色非常鲜明。绿城是一家以做高档物业而闻名的公司，广宇集团在二、三线城市发展迅猛，由于规模较小，目前发展较快。而浙商集团房地产“一直按照梯度开发原则进行开发，目前既有在售项目，也有在建工程，还有土地储备，结构合理，具有可持续发展的能力”。许齐华如是评价。浙江商业集团预计一年开发量是70万平方米，和绿城等二线城市龙头企业还是有些差距。

　　该集团的项目分布在上海、杭州、重庆、西安、郑州、海南、南京、湖州等城市。浙江商业集团投资总监许齐华介绍说，预注入的项目土地全都取得了土地证，大部分是在建项目。而上海佘山项目“已经到了可以销售，但暂时没有销售的阶段”。

　　当问及土地储备量是否为浙江前几位时，许齐华只是回答：“应该是不错的。”但他婉转地拒绝关于土地储备数量的提问。

　　按照许齐华的介绍，浙江商业集团着手重组SST亚华是去年的八月。收购报告书上的审计核准日是2007年9月30日。但到今年4月底，重组方案才发布。时间的跨度让人自然联想起2007年10月开始盛行的暂停房地产上市或再融资审批的传言。尽管证监会一再否认曾经有过停止IPO审批的任何实质性规定或条例。

　　时间的巧合

　　中国证监会发行监管部处长习龙升在3月20日举行的“2008宏观经济形势和房地产发展态势报告会”上表示，中国证监会会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场做大做强。

　　同时他表示，鼓励优秀房企IPO，让投资者分享企业成长利润。证监会正式表态一出，很多ST公司就发布了拟将被重组的公告。几家上市公司发布了增发方案通过的公告。如此大量ST公司发布拟将被地产公司重组的消息数量明显增多，难道仅仅是时间上的巧合吗？

　　记者曾连续采访过一家近日开始增发的某地产公司董秘，对方曾在去年底就含蓄地表示可能审批要被延迟，在后来数月内，对方表示都是在等待。今年2月，对方告之，“应该快了。”3月，答案是：“没有问题了。”数周前，该公司发布增发公告。该公司等待增发通过的时间也正好是去年底到今年第一季度。难道这又是偶然吗？

　　而另据某券商投行人士讲述，最近一年来，IPO成功的地产公司仅有荣盛发展、合肥城建两家。滨江房产几乎和上述公司在一个时间段提出上市申请，但到了今年2月最后一天才通过，5月开始发布招股意向书，正式启动IPO之路。眼下，外界对地产股板块的估值整体存疑又面临熊市，虽然近日地产股略有回暖，但外部环境已经是天壤之别。大部分行业分析师都认为，只要能上市的公司都是很幸运的。但为何此时，股市融资回暖信号才缓缓传出？

　　安邦集团分析师徐斌认为：“半年的货币紧缩，房地产成交量大幅萎缩，调控的目的已经初步达到了。如果把楼价真的打下来，也对整体经济没有太大好处。所以这个时候放开地产公司的股市通道，也很正常。”

　　目前拟将借壳上市的地产公司和上市公司一样，都存在负债率偏高的问题。SST亚华收购报告书中显示，浙商集团的资产负债率是逐年增高的，2005年到2007年的资产负债率依次是 79.72%、81.91%、83.16%。5月8日刊登招股意向书的杭州滨江房产集团股份有限公司的资产负债率更高。2007年是83.92%，而2005年的时候竟然高达90.67%。2005年伊始的土地游戏，几乎将所有的地产公司都带入了缺钱的集体困境。而连续数月的紧缩政策，对于高速扩张的地产公司，绝对是致命一击。

　　股市融资的政策松动信号明显、强烈，也引起了很多学者的关注。3月，北京大学房地产金融中心主任冯科对房地产行业未来形势发表看法时，曾对记者提出：“近期有公司IPO审请通过。”可以理解为地产行业融资环境略有回暖的信号。

　　先上再说

　　中原证券的行业分析师魏博对于目前地产公司涌现的借壳风潮并不惊讶，“本来就有这个悠久的历史传统。当年连金融街这样的公司都要借壳。”魏博认为：“虽然目前的再融资环境并不理想，但作为长期的资本战略，能上市就相当不错了。跨上融资平台的第一步，先上了再说。”而有分析师认为：“对于地产公司，股市已经暂时没有现实意义了，依照现在的点位和价格，增发了也发不出去。”

　　魏博亦认为：“熊市下，关键看价格了。而目前，能发出去就不错了。”谈到上市在短时期的现实意义，一位行业分析师认为：“银行评估贷款时，对上市公司评估要高一些，贷款就稍微容易些，毕竟有个融资平台，一般倒不了，银行对他们当然要放心得多。”